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浅谈房地产成本管理(一)
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浅谈房地产成本管理
目 录
一、绪论……………………………
二、房地产企业成本控制的概念..........................
(1)成本控制的定义..................................
(2)地产企业成本控制的一般原则...................
三、阶段性的成本管理…………………………………………
(1)前控制主要以目标成本编制为准.......................
(2)事中控制主要为设计阶段控制与施工阶段控制..........
(3)事后控制主要为结算阶段控制.........................
四、目前房地产企业成本控制存在的问题.....................
(1)房地产企业成本控制的观念薄弱....................
(2)资金成本过大融资渠道狭窄......................
(3)忽视开发项目的动态管理..........................
五、进一步完善房地产企业成本控制的对策....................
(1)加强成本控制意识..............................
(2)控制资金成本...............................
(3)实施成本控制的动态管理...........................
六、成本费用控制案例分析………………………………………
七、结论与展望……………………………………
参考文献.......................................
.
绪 论
成本控制是房地产项目实施过程中的关键环节是解决商品房开发成本过高的根本途径也是保证开发项目经济效益的重要条件。 开发商要想获得经营利润除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。本文分析了目前成本控制的难点和现状明确了解决房地产企业成本控制的思路通过对房地产项目成本控制特点的说明奠定了成本的全过程控制及成本动态控制的实现基础并对控制过程进行了深入地探讨提出了房地产开发项目成本控制的思路以及主要的技术方法。
关键字 成本控制 房地产 问题 措施
.二、房地产企业成本控制的概念
一、成本控制的定义
所谓成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标由成本控制主体在其职权范围内在生产耗费发生以前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理
行为成本控制是现代化成本管理的中心环节是提高经济效益增强企业竞争力的关键是改进企业生产经营管理的重要手段。它的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程同时也是一个发现薄弱环节挖掘内部潜力寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控制可以促进企业改善经营管理转变经营机制全面提高企业素质使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。
二、地产企业成本控制的一般原则
1.成本最低化原则
成本控制的根本目的是在保证产品质量的情况下通过各种措施降低建造成本使用最低的成本达到预期的目标。
2.全面控制原则
全面控制就是全员控制和全过程控制。成本控制仅靠项目经理和专业成本管理人员及少数人的努力是无法收到预期效果的而是需要大家关心、需要项目参与者群策群力在开发项目确定以后自设计开始经过工程施工到竣工交付使用其中的每一项经济业务都要纳入成本控制的轨道。
3.动态控制原则
动态控制原则是把成本控制的重点放在设计、招投标、合同管理、施工管理等主要开发阶段上及时发现偏差、纠正偏差在生产过程中进行动态控制。
三、阶段性的成本管理
(1)事前控制主要以目标成本编制为准
目标成本一般在总体规划报建阶段已经开始进行编制。一般编制依据主要是根据设计要点,购置土地费用额度,以往建设成本经验数据,编制成一套完整的投资评估的目标成本进行后期成本控制的依据。目标成本主要分为六大项:土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本。
1、土地成本:主要包括土地出让金、补偿金、大市政配套费用、土地税费。土地费用比较容易计取,按实际购买土地的费用计算即可,其中大市政配套费则可根据当地政府收费标准为计取依据。
2、前期成本:主要包括测量费、设计费、报建报批费、三通一平费用、临时设施费用。测量费、报建报批费可根据政府收费标准计取,设计费则与准备合作的设计公司收费标准有关联,一般一个项目所有设计费可达70元/平方,三通一平及临时设施费用则要看项目现场实际需要而定,如该地块临水临电、临时道路费用,是否需要高压线下地或者迁移等等费用。
3、建安成本:主要包括室内建安装修工程、设备安装工程两大项。此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据,则可用于成本控制依据使用。一般经验数据分地上层数地下层数、别墅、高层住宅、写字楼、酒店类等分类统计以便后期项目编制目标成本使用。设备安装根据需要的设备进行计取。如电梯、空调、发电机组等等。
4、市政环境成本:主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程。此类费用的计取,可采用不同标准定不同费用计取。一般在供电、供水、供气工程可按150元/平方计取。园林绿化工程一般在设计前可规定园建与绿化设计比例,一般绿化设计面积越多园林建设计面积越少,则可大大降低成本。
5、公共配套成本:主要包括会所、小学、中学、幼儿园、医院、高尔夫球场等此类配套设施建造费用。必须按设计要点要求建设才计算此类费用。
6、开发间接成本:主要为监理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。此类收费主要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取。以上六大项成本编制完成,基本目标成本开发期间费用均已包括。除其他费用外:如行政费用、营销费用、财务费用,此类属于管理费用。则一般不计入目标成本控制中计取。
(2)事中控制主要为设计阶段控制与施工阶段控制
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