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浅谈房地产成本管理(二)
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1、设计阶段控制主要为旌工图出图前成本控制,一般较大型房地产公司经过多年累积均有设置标准图库,标准图库的建立可大大降低成本,且可更精确控制成本。有利于购地测算,拍卖叫地价上调的空间可大大增加。在此阶段如没有标准图库,则设计概算尤其重要。很多公司为了加速开发,减少开发周期,则在未出概算的情况下直接施工,这将大大增加后期的建设成本,导致设计修改不断费用不断增加。在设计阶段,必须预留概算及图纸优化时间,概算超标必须有个优化过程,以保所有图纸减少后期设计变更及修改增加费用。后期预算也可加快速度。在最终图纸齐全的情况下,才能有效控制变更数量及修改数量,在招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干或者综合单价图纸范围报干,对建安的成本也可尽量控制住,最多增加少量设计变更费用。由于建安成本基本占总成本,(除土地成本外)70%,则总体成本也就得到有效控制。
2、施工阶段控制主要在施工图出图后成本控制。一般在施工过程中控制主要体现在现场签证的控制,返工少,现场增加内容少,减少交叉施工损失等现场情况,可减少现场签证数量,从而降低建安成本。
(3)事后控制主要为结算阶段控制
结算阶段控制分为两种效益:
一种效益为直接效益,主要为同施工单位对数阶段,严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析,材料调差、取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价,作为工程款支付依据即为该项目最终建安成本数。
另一种效益为间接效益,主要为统计分析再利用阶段,根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据,按分部分项进行分析,找出差异且进行对比分析汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价,则可利用于后期购地或者项目测算用,效益更为长远。
从以上三个阶段可看出,房地产成本控制是一个复杂且多变的费用控制。如果一个企业可做到三个阶段的成本控制,该项目的成本可有效地减少,最终项目的利润及收益可大大增加。开发周期对资金的流动具有较大的作用,越快则收益越大,但在成本控制阶段如果能把握住事前、事中设计阶段把这两个阶段认真做好,虽然在此两个阶段开发周期加长,但在事中施工阶段和事后控制阶段可大大减少开发周期,时间效益也等同于原效益,但成本控制收益却大大增加了。所以要重视事前阶段与事中设计阶段成本控制,一个项目才可以有效地控制成本增加更多的收益。
四、 目前房地产企业成本控制存在的问题
(一)、房地产企业成本控制的观念薄弱
在房地产行业的发展进程中国内良好的经济形势使得房地产行业利润率高于其他行业相应的企业领导者对于成本控制的意识与其他企业相比就比较薄弱楼市的火爆导致许多房地产的从业人员对成本控制的意识都比较淡薄。甚至有的领导认为“哪里需要控制成本,只要设计并建起好的房子,肯定能卖出好价钱。”部门分工的原因,大多数人都认为房地产企业的控制成本是预结算部门和财务部门的事,根本没有这方面的意识,更不用说在日常工作中去体现全过程、全员、全方位地进行成本控制了。长期以来房地产企业将成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外不能明确地确立成本控制的主体使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者。在实际操作中出现成本超
出预算时就很难划清责任造成部门之间间或者同事之间互相推卸责任。现如今
也有很多企业虽然认识到了成本控制的重要性管理上也努力的将责、权、利相
结合也希望将成本控制的成果与个人绩效挂钩为此也制定了一些考核制度与
奖惩措施但往往缺少配套的组织管理和实施细则绩效考核流于形式。
(二)、资金成本过大融资渠道狭窄
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